Nekilnojamojo turto mokesčių lengvatų supratimas: pasaulinis vadovas investuotojams

Nekilnojamasis turtas yra reikšminga turto klasė investuotojams visame pasaulyje. Be pajamų iš nuomos ir kapitalo vertės padidėjimo, nekilnojamojo turto nuosavybės mokesčių lengvatų supratimas gali iš esmės padidinti jūsų investicijų grąžą. Tačiau mokesčių įstatymai labai skiriasi įvairiose šalyse, todėl labai svarbu efektyviai naršyti šioje srityje. Šis išsamus vadovas pateikia nekilnojamojo turto mokesčių lengvatų apžvalgą visame pasaulyje, suteikdamas jums žinių, kaip optimizuoti savo investavimo strategiją ir sumažinti mokesčių naštą.

I. Nekilnojamojo turto apmokestinimo pagrindai

Prieš pradedant nagrinėti konkrečias mokesčių lengvatas, būtina suvokti pagrindinius nekilnojamojo turto apmokestinimo principus. Šie principai paprastai taikomi skirtingose jurisdikcijose, nors konkrečios detalės ir tarifai skirsis.

A. Pagrindiniai apmokestinami įvykiai nekilnojamojo turto srityje

• Turto pirkimas: Nors pats pirkimas gali būti tiesiogiai neapmokestinamas (išskyrus turto perleidimo mokesčius ar štampo rinkliavas), turto savikaina yra labai svarbi apskaičiuojant būsimą kapitalo prieaugį ir nusidėvėjimą.
• Pajamos iš nuomos: Pajamos, gaunamos iš turto nuomos, paprastai apmokestinamos. Tačiau įvairios su turtu susijusios išlaidos gali būti atimamos, kad sumažėtų apmokestinamosios pajamos.
• Turto pardavimas (kapitalo prieaugis): Kai turtas parduodamas už pelną (t. y. už didesnę kainą nei jo pakoreguota savikaina), skirtumas paprastai apmokestinamas kapitalo prieaugio mokesčiu. Mokesčio tarifas ir kapitalo prieaugio apdorojimas gali labai skirtis.
• Nekilnojamojo turto mokesčiai (tarifai): Dauguma jurisdikcijų kasmet nustato nekilnojamojo turto mokesčius, pagrįstus žemės ir pastatų įvertinta verte.
• Paveldėjimo / turto mokesčiai: Nekilnojamojo turto perdavimas paveldėjimo būdu arba kaip turto dalis gali sukelti paveldėjimo arba turto mokesčius.

B. Tikslios apskaitos svarba

Norint pretenduoti į nekilnojamojo turto mokesčių lengvatas, svarbiausia yra tvarkyti tikslius įrašus. Tai apima visų su turtu susijusių pajamų ir išlaidų, taip pat bet kokių patobulinimų ar renovacijų dokumentavimą. Tinkama dokumentacija bus būtina norint pagrįsti savo mokesčių deklaracijas ir galbūt atlaikyti auditus.

II. Įprastos nekilnojamojo turto mokesčių lengvatos visame pasaulyje

Nors konkretūs įstatymai labai skiriasi, nekilnojamojo turto investuotojams daugelyje šalių paprastai yra prieinamos kelios mokesčių lengvatos. Šiomis lengvatomis siekiama skatinti investicijas į būsto sektorių, skatinti ekonominę veiklą ir suteikti galimybių įsigyti įperkamą būstą.

A. Atskaitomos išlaidos

Viena iš reikšmingiausių mokesčių lengvatų yra galimybė atskaityti įvairias su jūsų nuomojamu turtu susijusias išlaidas. Šie atskaitymai sumažina apmokestinamąsias pajamas iš nuomos ir gali žymiai sumažinti bendrą mokesčių mokėtiną sumą. Įprastos atskaitytinos išlaidos apima:

• Hipotekos palūkanos: Palūkanų dalis jūsų hipotekos mokėjimuose dažnai yra visiškai atskaitoma, kartais su apribojimais, priklausomai nuo šalies ir paskolos sumos.
• Nekilnojamojo turto mokesčiai: Kaip minėta anksčiau, kasmetiniai nekilnojamojo turto mokesčiai paprastai yra atskaitomi.
• Draudimas: Turto draudimo (pvz., nuo gaisro, potvynio, atsakomybės) įmokos paprastai yra atskaitomos.
• Remontas ir priežiūra: Išlaidos, patirtos remontuojant ir prižiūrint turtą, kad jis būtų tinkamas nuomoti, yra atskaitomos. Tai apima tokius dalykus kaip santechnikos remontas, dažymas ir kraštovaizdžio tvarkymas. Tačiau patobulinimai, kurie padidina turto vertę arba pratęsia jo naudojimo laiką, traktuojami kitaip (žr. toliau).
• Turto valdymo mokesčiai: Jei samdote turto valdymo įmonę, kuri tvarkytų jūsų nuomojamą turtą, jų mokesčiai yra atskaitomi.
• Reklama: Išlaidos, susijusios su jūsų nuomojamo turto reklamavimu siekiant pritraukti nuomininkų, yra atskaitomos.
• Komunalinės paslaugos: Jei mokate už komunalines paslaugas savo nuomojamam turtui (pvz., vandenį, elektrą), šios išlaidos yra atskaitomos.
• Teisiniai ir profesionalūs mokesčiai: Mokesčiai, sumokėti teisininkams, buhalteriams ar kitiems specialistams už paslaugas, susijusias su jūsų nuomojamu turtu, yra atskaitomi.
• Kelionės išlaidos: Kai kuriose jurisdikcijose kelionės išlaidos, patirtos tvarkant jūsų nuomojamą turtą, gali būti atskaitomos, atsižvelgiant į tam tikrus apribojimus.

Pavyzdys: Marija turi nuomojamą turtą Vokietijoje. Ji surinko 20 000 eurų pajamų iš nuomos. Ji sumokėjo 5 000 eurų hipotekos palūkanų, 2 000 eurų nekilnojamojo turto mokesčių, 1 000 eurų draudimo ir 1 500 eurų remonto. Jos apmokestinamos pajamos iš nuomos yra 20 000 eurų - 5 000 eurų - 2 000 eurų - 1 000 eurų - 1 500 eurų = 10 500 eurų.

B. Nusidėvėjimas

Nusidėvėjimas yra atskaitymas, leidžiantis atgauti nuomojamo turto kainą per jo naudojimo laiką. Nusidėvėjimo pagrindimas yra tas, kad pastatai (ir tam tikras kitas turtas) palaipsniui susidėvi laikui bėgant. Net jei turtas yra gerai prižiūrimas, jį galiausiai reikės pakeisti. Nusidėvėjimas leidžia atsižvelgti į šį nusidėvėjimą ir kasmet atskaityti dalį turto kainos. Žemė paprastai nenusidėvi, nes ji nesusidėvi.

• Apskaičiavimas: Nusidėvėjimo atskaitymas paprastai apskaičiuojamas naudojant konkretų nusidėvėjimo metodą ir iš anksto nustatytą atgavimo laikotarpį. Dažniausiai naudojamas tiesinis metodas, kuris padalija turto savikainą (minus žemės vertę) iš atgavimo laikotarpio. Atgavimo laikotarpiai labai skiriasi tarp šalių, tačiau dažnai svyruoja nuo 20 iki 40 metų gyvenamiesiems pastatams ir ilgesniems komerciniams pastatams.
• Poveikis: Nusidėvėjimas gali žymiai sumažinti jūsų apmokestinamąsias pajamas iš nuomos, ypač pirmaisiais nuosavybės metais. Tačiau svarbu pažymėti, kad parduodant turtą reikės susigrąžinti (t. y. sumokėti mokestį) sukauptą nusidėvėjimą.

Pavyzdys: Jonas turi nuomojamą turtą Jungtinėse Amerikos Valstijose. Turtas jam kainavo 300 000 USD, o žemės vertė įvertinta 50 000 USD. Nusidėvėjimo pagrindas yra 250 000 USD. Naudojant tiesinį metodą ir 27,5 metų atgavimo laikotarpį, jo metinis nusidėvėjimo atskaitymas yra 250 000 USD / 27,5 = 9 090,91 USD.

C. Mokesčių kreditai

Mokesčių kreditai yra tiesioginiai jūsų mokesčių mokėtinos sumos sumažinimai. Skirtingai nuo atskaitymų, kurie sumažina jūsų apmokestinamąsias pajamas, kreditai sumažina faktinę jūsų mokėtinų mokesčių sumą. Mokesčių kreditai už nekilnojamąjį turtą yra retesni nei atskaitymai, tačiau gali būti labai vertingi, kai yra prieinami.

• Atsinaujinančios energijos kreditai: Kai kurios šalys siūlo mokesčių kreditus už atsinaujinančios energijos sistemų įrengimą jūsų turte, pavyzdžiui, saulės baterijų ar vėjo turbinų.
• Istorinio paveldo išsaugojimo kreditai: Kreditai gali būti prieinami už istorinių pastatų atnaujinimą, dažnai siekiant išsaugoti kultūros paveldą.
• Mažas pajamas gaunančių asmenų būsto kreditai: Šie kreditai skirti skatinti įperkamo būsto plėtrą.

Pavyzdys: Tam tikruose Ispanijos regionuose namų savininkai, įdiegę saulės baterijas, gali pretenduoti į mokesčių kreditą, kuris yra lygus procentinei įrengimo kainos daliai.

D. Kapitalo prieaugio mokesčio aspektai

Kai parduodate turtą už pelną, paprastai apmokestinate kapitalo prieaugio mokesčiu. Supratimas, kaip apmokestinamas kapitalo prieaugis jūsų jurisdikcijoje, yra labai svarbus norint padidinti savo investicijų grąžą.

• Mokesčių tarifai: Kapitalo prieaugio mokesčio tarifai labai skiriasi įvairiose šalyse. Kai kuriose šalyse yra mažesni tarifai ilgalaikiam kapitalo prieaugliui (t. y. prieaugliui iš turto, laikomo ilgiau nei metus), o kitose - fiksuotas tarifas, kuris taikomas neatsižvelgiant į laikymo laikotarpį.
• Išimtys ir atidėjimai: Kai kurios šalys siūlo kapitalo prieaugio mokesčio išimtis arba atidėjimus tam tikrose situacijose. Pavyzdžiui, galite atidėti kapitalo prieaugio mokestį, jei pajamas iš turto pardavimo reinvestuojate į kitą panašios vertės turtą (1031 mainai JAV). Taip pat gali būti numatytos pagrindinės gyvenamosios vietos išimtys, leidžiančios jums neįtraukti tam tikros kapitalo prieaugio sumos iš pagrindinės gyvenamosios vietos pardavimo.
• Laikymo laikotarpis: Kaip minėta, laikas, kurį turite turtą, gali turėti įtakos kapitalo prieaugio mokesčio tarifui kai kuriose jurisdikcijose.
• Infliacijos koregavimai: Kai kurios šalys leidžia pakoreguoti savo turto savikainą atsižvelgiant į infliaciją apskaičiuojant kapitalo prieaugį, o tai gali sumažinti apmokestinamąjį prieaugį.

Pavyzdys: Tarkime, kad įsigyjate turtą Kanadoje už 500 000 CAD ir parduodate jį po penkerių metų už 800 000 CAD. Jūsų kapitalo prieaugis yra 300 000 CAD. Jei kapitalo prieaugio mokesčio tarifas yra 50%, sumokėsite 150 000 CAD kapitalo prieaugio mokesčio.

E. Nekilnojamojo turto mokesčių lengvatų programos

Dauguma jurisdikcijų siūlo programas, skirtas suteikti nekilnojamojo turto mokesčių lengvatas tam tikriems namų savininkams, pavyzdžiui, vyresnio amžiaus piliečiams, mažas pajamas gaunantiems asmenims ar veteranams. Šios programos gali būti įgyvendinamos kaip mokesčių išimtys, mokesčių kreditai arba atidėjimai.

Pavyzdys: Daugelis Australijos savivaldybių siūlo nekilnojamojo turto mokesčių nuolaidas arba išimtis tinkamiems pensininkams.

III. Konkrečios šalies pavyzdžiai

Norėdami iliustruoti nekilnojamojo turto mokesčių lengvatų įvairovę visame pasaulyje, išnagrinėkime konkrečius kelių skirtingų šalių pavyzdžius.

A. Jungtinės Amerikos Valstijos

• Nusidėvėjimas: Gyvenamasis nuomojamas turtas nusidėvi per 27,5 metų, o negyvenamasis nekilnojamasis turtas - per 39 metus.
• 1031 mainai: Leidžia investuotojams atidėti kapitalo prieaugio mokestį už investicinio turto pardavimą, jei pajamos reinvestuojamos į „panašaus pobūdžio" turtą.
• Kvalifikuotų verslo pajamų (QBI) atskaitymas: Nuomotojai gali atskaityti iki 20% savo kvalifikuotų verslo pajamų (pajamų iš nuomos) iš savo mokesčių.

B. Kanada

• Pagrindinės gyvenamosios vietos išimtis: Kapitalo prieaugis iš pagrindinės gyvenamosios vietos pardavimo paprastai neapmokestinamas.
• Išlaidos iš nuomos: Nuomotojai gali atskaityti įvairias išlaidas, įskaitant hipotekos palūkanas, nekilnojamojo turto mokesčius, draudimą ir remontą.
• Kapitalo sąnaudų atidėjimas (CCA): Panašiai kaip ir nusidėvėjimas, CCA leidžia nuomotojams kasmet atskaityti dalį turto kainos.

C. Jungtinė Karalystė

• Turto pašalpa: Asmenys gali uždirbti iki 1 000 svarų sterlingų pajamų iš turto be mokesčių.
• Leidžiamos išlaidos: Nuomotojai gali atskaityti tokias išlaidas kaip hipotekos palūkanos (su tam tikrais apribojimais), remontas ir turto valdymo mokesčiai.
• Kapitalo prieaugio mokestis: Kapitalo prieaugio mokestis mokamas pardavus turtą, kuris nėra jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta. Mokesčio tarifas priklauso nuo jūsų pajamų mokesčio grupės.

D. Australija

• Neigiama pavara: Leidžia investuotojams kompensuoti nuostolius iš nuomos su kitomis pajamomis, potencialiai sumažinant bendrą mokesčių mokėtiną sumą.
• Kapitalo prieaugio mokestis: 50% nuolaida taikoma kapitalo prieaugliui iš turto, laikomo ilgiau nei 12 mėnesių.
• Nusidėvėjimas: Investuotojai gali reikalauti nusidėvėjimo atskaitymų tiek už pastato struktūrą, tiek už įrangą ir įrenginius pastato viduje.

IV. Mokesčių planavimo strategijos nekilnojamojo turto investuotojams

Nekilnojamojo turto mokesčių lengvatų supratimas yra tik pirmas žingsnis. Norėdami padidinti savo investicijų grąžą, turite sukurti aktyvią mokesčių planavimo strategiją. Štai keletas pagrindinių strategijų, kurias reikia apsvarstyti:

A. Padidinkite atskaitytinas išlaidas

Tvarkykite išsamius visų su jūsų nuomojamu turtu susijusių išlaidų įrašus ir įsitikinkite, kad reikalaujate visų tinkamų atskaitymų. Tai apima tokius dalykus kaip hipotekos palūkanos, nekilnojamojo turto mokesčiai, draudimas, remontas ir turto valdymo mokesčiai.

B. Optimizuokite nusidėvėjimą

Supraskite nusidėvėjimo taisykles jūsų jurisdikcijoje ir pasirinkite nusidėvėjimo metodą, kuris jums yra naudingiausias. Apsvarstykite galimybę atlikti sąnaudų atskyrimo tyrimą, kad nustatytumėte turto komponentus, kuriuos galima nudėvėti per trumpesnį laikotarpį.

C. Apsvarstykite 1031 mainus (arba panašų)

Jei planuojate parduoti turtą ir reinvestuoti pajamas į kitą turtą, išnagrinėkite galimybę naudoti 1031 mainus (JAV) arba panašų mechanizmą jūsų šalyje, kad atidėtumėte kapitalo prieaugio mokestį.

D. Pasinaudokite mokesčių atžvilgiu palankiomis sąskaitomis

Jei taikoma, apsvarstykite galimybę naudoti mokesčių atžvilgiu palankias sąskaitas, tokias kaip savarankiškai valdomos IRA arba pensijų planai, kad galėtumėte laikyti investicijas į nekilnojamąjį turtą. Tai gali suteikti didelių mokesčių lengvatų, tokių kaip mokesčių atidėjimas arba pajamų atsiėmimas be mokesčių.

E. Turto planavimas

Įtraukite savo nekilnojamojo turto valdas į savo bendrą turto planą, kad sumažintumėte turto mokesčius ir užtikrintumėte, kad jūsų turtas būtų paskirstytas pagal jūsų norus.

F. Profesionalios konsultacijos

Taisyklės ir nuostatos, susijusios su nekilnojamojo turto apmokestinimu, gali būti sudėtingos ir labai skirtis tarp šalių. Kreipkitės į kvalifikuotą mokesčių konsultantą arba buhalterį, kad užtikrintumėte, jog laikotės visų galiojančių įstatymų ir padidinate savo mokesčių lengvatas.

V. Dažnos klaidos, kurių reikia vengti

Nekilnojamojo turto mokesčių planavimas gali būti sudėtingas, todėl lengva padaryti klaidų, kurios gali kainuoti pinigus. Štai keletas dažnų spąstų, kurių reikia vengti:

• Netikslių įrašų netvarkymas: Kaip minėta anksčiau, tinkama dokumentacija yra būtina norint reikalauti atskaitymų ir kreditų.
• Asmeninių ir verslo išlaidų maišymas: Atskirkite savo nuomojamo turto finansus nuo savo asmeninių finansų, kad išvengtumėte problemų su mokesčių institucijomis.
• Nusidėvėjimo susigrąžinimo ignoravimas: Atminkite, kad parduodant turtą reikės susigrąžinti sukauptą nusidėvėjimą.
• Profesionalios konsultacijos nesiekimas: Nemėginkite savarankiškai naršyti nekilnojamojo turto apmokestinimo sudėtingumų. Pasitarkite su kvalifikuotu mokesčių konsultantu.
• Valstijos ir vietos mokesčių ignoravimas: Atminkite, kad be federalinių mokesčių reikia atsižvelgti ir į valstijos bei vietos mokesčius.

VI. Nekilnojamojo turto apmokestinimo ateitis

Mokesčių įstatymai nuolat kinta, todėl svarbu nuolat gauti informacijos apie pokyčius, kurie galėtų paveikti jūsų investicijas į nekilnojamąjį turtą. Tokie veiksniai kaip ekonominės sąlygos, vyriausybės politika ir demografinės tendencijos gali turėti įtakos mokesčių teisės aktams.

Kai kurios galimos būsimos nekilnojamojo turto apmokestinimo tendencijos apima:

• Padidintas atskaitymų tikrinimas: Mokesčių institucijos gali padidinti atskaitymų tikrinimą, kad užtikrintų atitiktį.
• Kapitalo prieaugio mokesčio tarifų pakeitimai: Kapitalo prieaugio mokesčio tarifai gali didėti arba mažėti, priklausomai nuo vyriausybės politikos.
• Nauji mokesčiai už nenaudojamus objektus: Kai kurios jurisdikcijos gali įvesti mokesčius už nenaudojamus objektus, kad paskatintų juos naudoti.
• Mokesčių paskatos ekologiškiems pastatams: Vyriausybės gali siūlyti mokesčių paskatas kurti arba renovuoti aplinką tausojančius pastatus.

VII. Išvada

Nekilnojamojo turto mokesčių lengvatų supratimas yra labai svarbus norint padidinti savo investicijų grąžą ir pasiekti savo finansinius tikslus. Skirdami laiko sužinoti apie mokesčių įstatymus jūsų jurisdikcijoje ir kurdami aktyvią mokesčių planavimo strategiją, galite žymiai sumažinti savo mokesčių naštą ir padidinti savo investicijų į nekilnojamąjį turtą pelningumą. Atminkite, kad kreiptumėtės į kvalifikuotą mokesčių konsultantą, kad užtikrintumėte, jog laikotės visų galiojančių įstatymų ir optimizuojate savo mokesčių lengvatas. Nekilnojamasis turtas išlieka tvirtu investavimo variantu daugelyje pasaulinių rinkų, o kruopščiai planuojant mokesčių lengvatos gali žymiai padidinti ilgalaikę grąžą. Norint naršyti pasaulinio nekilnojamojo turto apmokestinimo sudėtingumus, reikia atidžiai įvertinti kiekvienos šalies unikalias taisykles, todėl bet kuriam tarptautiniam investuotojui primygtinai rekomenduojama kreiptis į specializuotą profesionalų patarimą.